Gelet op de omvang van de investeringen en de vaak lange looptijd van veel projecten loopt de gemeente risico’s. Risico’s kunnen leiden tot financiële schade, waardoor de beoogde doelstellingen van de gemeente geheel of gedeeltelijk teniet kunnen worden gedaan. Jaarlijks worden de risico’s herzien in het kader van de herziene Nota Grondexploitaties.

Wanneer sprake is van geprognosticeerde verliezen geldt dat hiervoor een voorziening moet worden gevormd op het moment dat deze voorzienbaar en onafwendbaar zijn. Een dergelijke voorziening is niet statisch en zal jaarlijks, dan wel bij planaanpassing, om herziening vragen. De getroffen voorziening moet gelijk zijn aan het negatieve verwachte resultaat op contante waarde van de grondexploitatie van het betreffende complex.

Twee complexen hebben een negatief verwacht resultaat op contante waarde, waarvoor een verliesvoorziening ten laste van de Algemene Reserve is getroffen. Het resultaat van het complex Heer&Meester valt per 1 januari 2019 € 122.000 positiever uit. De reeds getroffen verliesvoorziening van dit complex kan derhalve op basis van de voorschriften met dit bedrag worden verlaagd. Het complex Elementen is nadelig gemuteerd, waardoor het resultaat van het plan verslechterd. Hiervoor is een aanvullende voorziening van € 1.794.000 benodigd. In totaal is per 1 januari 2019 een totale voorziening van € 6,7 miljoen getroffen voor deze twee complexen.

De belangrijkste risico’s die zich voor de gemeentelijke grondexploitaties kunnen voordoen betreffen dalende grondprijzen, of het langer uitblijven van grondprijsstijgingen. Deze zijn afhankelijk van veel (externe) factoren, waar de gemeente beperkte sturingsmogelijkheden op heeft. Jaarlijks worden de grondexploitaties zo goed mogelijk afgestemd op de marktsituatie, waardoor deze externe risico’s zoveel mogelijk worden beperkt.

Rente
Het BBV stelt dat wanneer een gemeente niet aan projectfinanciering doet, het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen gehanteerd moet worden. Dit percentage kan dus ieder jaar iets anders uitvallen. Momenteel bedraagt dit gemiddelde 1,82%. Omdat op basis van dit werkelijke rentepercentage afgerekend wordt, is met de herziening van de grondexploitaties besloten om de rentecalculatie in de grondexploitatie op basis van deze 1,82% te herzien.

Het BBV geeft aan dat, om fluctuaties in de resultaatbepaling van de grondexploitatiebegrotingen tegen te gaan, een bandbreedte van 0,5% gehanteerd mag worden, waarbinnen de raming in de grondexploitatie mag afwijken van het werkelijke gemiddelde. Er bestaat een kans dat de rente op langere termijn zal gaan afwijken van dit gemiddelde. Dit gaat bij stijgende rente een negatief effect op de resultaten van de grondexploitaties geven. In onderstaande tabel staat het effect van mutaties in de rentelasten van de grondexploitaties, bij een gelijkblijvende discontovoet van 2%, weergegeven:

Deze risico’s zijn meegenomen in de paragraaf risicobeheersing en weerstandsvermogen.

Grondprijzen

In de grondexploitatie wordt rekening gehouden met marktconforme prijzen en een toekomstige grondprijsstijging. Verwacht wordt dat de woningmarkt zich verder positief ontwikkelt. Wanneer het martsentiment toch omslaat en de vastgoedprijzen gaan dalen, heeft dit gevolgen voor de grondprijzen.

In onderstaande tabel is weergegeven wat het effect op het resultaat van de grondexploitaties zal zijn, wanneer de grondprijzen met respectievelijk 5%, 10% of 15% moeten worden verlaagd.

Deze risico’s zijn meegenomen in de paragraaf risicobeheersing en weerstandsvermogen.

Opbrengstenstijging
Om de ontwikkeling van de grondprijzen inzichtelijk te maken is een nadere analyse van de residuele grondprijsbenadering noodzakelijk. De grondprijs wordt hierin berekend door de bouwkosten in mindering te brengen op de VON-prijzen. De trend in deze componenten is bepalend voor de prijsfluctuaties die zich in de grondprijzen voor kunnen doen.

De Nederlandse woningmarkt heeft inmiddels de crisis achter zich gelaten en groeit door. In 2018 als geheel lagen de prijzen van koopwoningen gemiddeld 9% procent hoger dan in 2017. Wel heeft er in 2018 een daling in het aantal transacties plaatsgevonden, er zijn in totaal ruim 9,7% minder woningen verkocht dan een jaar eerder. Echter was het voorgaande jaar een extreem goed jaar en bedroeg het aantal transacties in 2018, ondanks de sterke daling, het een na hoogste aantal ooit. Dat de groei van het aantal transacties afzwakt, wordt voornamelijk veroorzaakt doordat het aanbod van het aantal te koop staande woningen opdroogt. Er is inmiddels sprake van schaarste op de woningmarkt en daarom is dan ook de  verwachting dat de komende jaren de woningprijzen zullen blijven stijgen, zij het wel met minder spectaculaire cijfers als voorheen. De ABN Amro en de Rabobank spreken in hun jaarlijkse verwachting over een stijging van woningprijzen van 6% in 2019 en de ING over 6,5%. Wel waarschuwen de grootbanken dat de krappe woningmarkt op termijn voor nieuwe problemen kan zorgen waardoor de prijsstijgingen dan  in de toekomst zullen blijven afzwakken.

Voor wat betreft de ontwikkeling van de bouwkosten wordt uitgegaan dat deze stijgen met inflatie. De Nederlandse inflatie is volgens de rekenmethodiek van het CBS in 2018 gemiddeld uitgekomen op 1,72%. Echter dient hierbij wel de kanttekening geplaatst te worden dat de prijzen in de bouwsector momenteel sterker stijgen dan het algemene inflatiepercentage.

Wanneer er vanuit gegaan wordt dat de VON-prijzen in 2019 inderdaad stijgen met 6%, en verondersteld wordt dat de inflatie inderdaad oploopt naar 2%, dan zullen de grondprijzen, rekeninghoudend met een 25% grondquote, 18% kunnen stijgen. De gemeente Nissewaard hanteert een gemiddelde grondprijsstijging van 2% per jaar. Dit is voor 2019 dus aan de conservatieve kant, echter hiermee vangt de gemeente wel de mogelijkheid op dat er in de looptijd van de grondexploitaties jaren kunnen voorkomen dat de grondprijsstijging lager uitkomt dan 2%. Bovendien is met dit percentage een flinke stijging in de bouwkosten afgedekt.

In onderstaande tabel staan de effecten van een mutatie in de langjarige grondprijsstijging weergegeven:

Deze risico’s zijn meegenomen in de paragraaf risicobeheersing en weerstandsvermogen.

Kostenstijging
De gemeente hanteert in de grondexploitaties een kostenstijging van 2% per jaar, wat aansluit bij de langjarige inflatie-doelstellingen van de ECB. Een afwijking heeft het volgende effect op de resultaten van de grondexploitatie.

Deze risico’s zijn meegenomen in de paragraaf risicobeheersing en weerstandsvermogen.